相続問題でよくある相談：なかなか入居者が決まらない古いアパートがある
2020年06月25日/ 相続：よくある相談
相続の問題を扱う上で、よく受ける相談についてご紹介していきます。
相談２５ なかなか入居者が決まらない古いアパートがある
何が問題なのか？
・負の財産となる可能性がある
・入居者がいないと評価減などの適用を受けられない
老朽化したアパートである可能性があります。建物は年を重ねるごとに経年劣化していき、更新登記しなければ設備を含めアパート全体の価値が落ちていきます。
本格的な少子化時代を迎え、日本の人口はどんどん減少しています。賃貸物件を巡る環境も、より都心へ、より駅至近へ、より新しい物件へと入居者は流れていき、少ないパイの取り合いのなか、「勝ち組」と「負け組」の差が顕著になってきています。
入居者がいなければ、「貸家建付地」や「貸家」の評価減、「小規模宅地の特例」の適用を受けられませｎ。
空室が目立つアパートであっても、管理負担は満室時と大きく変わりません。
相続人にとってそのアパートは資産に当たるのか。負の財産となる可能性も含め、今後どうすべきか検討すつ必要があります。
トラブルはこう回避する！
相続発生『前』なら・・・売却を視野に
入居率アップの方策が見つからない場合、売却を視野に入れ、入居者と立退き交渉を行うべきです。交渉がまとまれば、更地化しいつでも処分できる状態にしておくか、今のうちに処分すれば良いでしょう。
新しく入居者を迎える場合でも、定期借家契約にしておけば、将来立退き交渉を行う際のストレスから解放されるでしょう。
更新投資を怠っていたことに稼働率低迷の原因があるなら、リフォームし、競争力のある物件にしておくと良いでしょう。
単純に家賃を引き下げ、入居地を上げる作戦には同意できません。稼働率を上げることはアパート経営の基本ですが、一度下げた家賃を再度上げることは難しく、低い家賃に見合った入居者が増え、質の低下がトラブル増加を招く可能性もあります。
相続発生『後』なら・・・特例期間内に売却を
取得費加算の適用を受けられる期間内に売却します。ただし、入居率が低い賃貸物件で、居抜きのままの売却では分が悪いことを覚悟することです。
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Posted by 行政書士金城勇事務所 at 09:00│Comments(0)
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